على مدى سنوات طوال ظل قانون الإيجار القديم الذى تم إقراره في عام 1971، وكأنه «لغم» يصعب الاقتراب منه، على الرغم من تزايد شكاوى بل ومعاناة أصحاب العقارات، ومعظمها حسب الإحصاءات تتركز في محافظتي القاهرة والإسكندرية - من تدني القيمة الإيجارية للوحدة المؤجرة، إلا أن الوضع بقي كما هو عليه، نظرا للأبعاد الاجتماعية الخطيرة التي يمكن أن تترتب على أمر يخص ما يقرب من 2 مليون و800 ألف وحدة سكنية تقطنها أسر كاملة.

وجاء حكم المحكمة الدستورية العليا في 9 نوفمبر 2024 ليفتح الملف حيث قضى بعدم دستورية ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص بإقامتها لأغراض السكن، وألزم الحكم بالتنفيذ ابتداءً من نهاية دور الانعقاد التشريعي الحالي، ما حرك المياه الراكدة ودفع بتعديلات قانونية جديدة إلى طاولة النقاش داخل مجلس النواب.

وبناء على ما سبق فقد عقدت أمس الأحد اللجنة المشتركة من لجان الإسكان والمرافق العامة، والإدارة المحلية، والشئون الدستورية والتشريعية بمجلس النواب، أول اجتماعاتها لمناقشة مشروعي القانونين المقدمين من الحكومة بشأن الايجارات القديمة، وذلك بحضور وزراء الإسكان، والتنمية المحلية، والشئون النيابية والقانونية.

وتأتي هذه المناقشات في ضوء حكم المحكمة الدستورية الذي قضى أولًا: بعدم دستورية المادتين (١) و(٢) من القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ فيما تضمنه من ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص بإقامتها لأغراض السكن.

ثانيًا: سريان آثار هذا الحكم ابتداءً من نهاية دور الانعقاد التشريعي الحالي.

واستعرضت اللجنة المشتركة في أول اجتماعاتها مشروعي القانونين المقدمين من الحكومة وفلسفتهما، حيث شهد الاجتماع مناقشات مستفيضة بين أعضاء اللجنة والوزراء المعنيين حول سبل تنفيذ الحكم الدستوري، وتحديد الضوابط التشريعية المناسبة لتحقيق التوازن بين الملاك والمستأجرين، على أن تستكمل اللجنة حوارها المجتمعي في اجتماعاتها القادمة.

حوار مجتمعي

كما ستعقد لجنة الإسكان بمجلس النواب، برئاسة النائب محمد عطية الفيومى، وبحضور وزراء الإسكان والعدل والتنمية المحلية والتضامن الاجتماعي أولى جلسات الحوار المجتمعي لمناقشة قانون الإيجار القديم، اليوم الاثنين 5 مايو، والتى ستنعقد بشكل مستمر حتى 19 من نفس الشهر.

وتستمتع في أولى جلسات الحوار المجتمعي للمستأجرين حول رأيهم ومطالبهم من مشروع قانون الإيجار القديم، ثم يعقب ذلك جلسة استماع رأي الملاك ومقترحاتهم بشأن القانون.

من جانبه أكد النائب أمين مسعود أمين سر لجنة الاسكان بمجلس النواب أن اللجنة قررت إلغاء الإجازات وعقد عدة جلسات خلال الأسبوع الجاري لمناقشة مشروع قانون الإيجار القديم لإصداره قبل نهاية الفصل التشريعي، مؤكدا أن قانون الإيجار القديم يهم ملايين المواطنين، وستقوم اللجنة بدراسته ومناقشته بما يرضي طرفي العلاقة الإيجارية، وأن اللجنة ستعمل على خروج القانون للنور بدون أي ضرر للطرفين سواء الملاك او المستأجرين.

كان المستشار الدكتور حنفي جبالي، رئيس مجلس النواب قد كلف خلال الجلسة العامة لمجلس النواب المنعقدة يوم الثلاثاء 29 أبريل، اللجنة المشتركة من لجنة الإسكان والمرافق العامة والتعمير، ومكتبي لجنتي الإدارة المحلية، والشئون الدستورية والتشريعية بعقد اجتماعاتها لمناقشة مشروعي القانونين بشكل دقيق، وإجراء حوار مجتمعي مستفيض حولهما بحضور الوزراء المعنيين، والاستماع إلى رؤى الجهات ذات الصلة وعلى الأخص المجلس القومي لحقوق الإنسان والجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء، والاستماع إلى آراء أساتذة القانون المدني بالجامعات المصرية، والخبراء، وجميع الآراء العلمية المتصلة بهذا الملف، وكذا إتاحة الفرصة كاملة لأطراف المصلحة الرئيسين من الملاك والمستأجرين للتعبير عن آرائهم ومواقفهم تجاه مشروعي القانونين بمنتهى الوضوح والشفافية.

وطمأن رئيس مجلس النواب الجميع بأن هذا المشروع بقانون لن يخرج من المجلس إلا بصيغة تشريعية متوازنة تضمن حقوق طرفي العلاقة الإيجارية وتحقق العدالة بينهما.

مشروع القانون

ونص مشروع القانون فى المادة (1) على أن: تسرى أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى والأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى وفقًا لأحكام القانونين رقمى 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

ونصت المادة (2) على أنه: اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكنى عشرين مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية، على ألا تقل القيمة الإيجارية القانونية المستحقة شهريًا بعد الزيادة عن مبلغ ألف جنيه للوحدات الكائنة في المدن والأحياء، وعن مبلغ خمسمائة جنيه للوحدات الكائنة في القرى التي تسرى عليها أحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 المشار إليهما.

ونصت المادة (3) أنه: اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى 5 أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية.

ونصت المادة (4) على أن: تزاد سنويًا بصفة دورية آخر قيمة إيجارية قانونية مستحقة وفق أحكام هذا القانون بنسبة ١٥%.

ونصت المادة (5) على أن: تنتهى عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون بانتهاء مدة 5 سنوات من تاريخ العمل به، ما لم يتم التراضي على الإنهاء قبل ذلك.

ونصت المادة (6): مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار اليه، يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الايجار، بحسب الأحوال، بإخلاء المكان المؤجر ورده الى المالك أو المؤجر، بحسب الأحوال، فى نهاية المدة المبينة فى المادة (5) من هذا القانون، ما لم يتم التراضي على غير ذلك.

وحال الامتناع عن الإخلاء يكون للمالك أو المؤجر، بحسب الأحوال، أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء دون الإخلال بالحق في التعويض.

ومع عدم الاخلال بحكم الفقرة السابقة يحق للمستأجر أو من امتد إليه عقد الايجار، بحسب الأحوال، رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفقا للإجراءات المعتادة على ألا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر قاضى الأمور الوقتية المشار إليه.

ونصت المادة (7): يمنح المستأجرون أو من امتدت إليهم عقود الايجار، بحسب الأحوال، الذين تنتهي عقود ايجارهم طبقا لأحكام هذا القانون أولوية فى الحصول على وحدات سكنية وغير سكنية، إيجارا أو تمليكا، من الوحدات المتاحة لدى الدولة، وفقا للقواعد والشروط والإجراءات التى يصدر بها قرار من رئيس مجلس الوزراء، بناء على عرض الوزير المختص بشئون الاسكان، خلال شهر من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون، وذلك مع مراعاة الفئات الأكثر احتياجا منهم.

ويصدر الوزير المختص بشئون الإسكان، بعد موافقة مجلس الوزراء، قرارا بإنشاء بوابة إلكترونية يتضمن تحديدًا لنظام عملها والإجراءات الخاصة بها، خلال شهر من تاريخ صدور قرار رئيس مجلس الوزراء المشار إليه فى الفقرة السابقة، على أن تتلقى البوابة طلبات المستأجرين خلال ثلاثة أشهر من تاريخ انشائها.

ونصت المادة (8): تلغى القوانين أرقام 49 لسنة 1977 في شأن تأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و٦ لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 وبعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية، كما يلغى كل حكم يخالف أحكام هذا القانون، وذلك كله اعتبارًا من اليوم التالى لمرور 5 أعوام من تاريخ العمل بهذا القانون.

ونصت المادة (9) على أن: ينشر هذا القانون فى الجريدة الرسمية، ويعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره.

مجلس النواب يمتلك سلطة تغيير القانون

حكم المحكمة الدستورية الصادر فى نوفمبر 2024 لم يتطرق الى مدة العلاقة الإيجارية ولكنه فقط قضى بعدم دستورية مواد ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص بإقامتها لأغراض السكن، فهل يملك مجلس النواب تعديل القانون دون تعارض مع نصوص حكم الدستورية؟

الدكتور صلاح فوزي أستاذ القانون الدستوري أجاب عن هذا التساؤل قائلا: إن مجلس النواب يمتلك السلطة الكاملة لتعديل قانون الإيجار القديم دون أن يتعارض ذلك مع حكم المحكمة الدستورية العليا لعام 2002، الذي حدد امتداد العلاقة الإيجارية لجيل واحد.

وقال خلال مداخلة هاتفية مع الإعلامي مصطفى بكري في برنامج «حقائق وأسرار» على قناة صدى البلد، أن تحرير العلاقة الإيجارية يتماشى مع الدستور الحالي، وأن البرلمان، بصفته الجهة التشريعية، مخول بإصدار التعديلات اللازمة.

وأكد أستاذ القانون الدستوري، أن النص على تحرير العلاقة الإيجارية لا يتعارض مع حكم المحكمة الدستورية، طالما صدر القانون وفقًا للدستور الحالي.

وأن الحكم الصادر من المحكمة الدستورية فى عام 2002 الذى سمح بامتداد العقد القانوني لجيل واحد يعني الأبناء دون الاحفاد، وهذا الحكم استند لدستور عام 1971 ولكن منذ عام 2014 هناك دستور جديد تم ادخال تعديلات جزئية عليه فى 2019، وهنا نقول إن المسألة التى بحثت فى 2002 بحثت فى ظل معطيات موضوعية مغايرة لتلك المعطيات الآنية.

وأوضح الدكتور صلاح فوزي أن الحكومة بمقدورها التقدم بمقترحات لتحرير العلاقة التعاقدية لموعد غايته خمس سنوات حسبما نُشر إعلاميا، فهي تتقدم والمجلس له كامل السلطة وهو الذى يوافق أو لا يوافق، ولكن المجلس دستوريا طالما انه سلطة تشريع فإنه يراعي المصلحة العامة أينما تكون، أى أن النص على تحرير العلاقة لا يناقض حكما دستوريا.

وحول سؤال هل حكم 2002 يقيد البرلمان الحالي حينما يتدخل لإنفاذ حكم الدستورية الصادر فى العام 2024 قال فوزي: نقول قولا واحدًا لا يعد قيدًا على البرلمان.

وأضاف الخبير الدستوري حسبما قرأنا إعلاميا إن الحد الأدنى للإيجار هو 1000 جنيه فى المدن و500 جنيه في الريف وتزداد سنويا بنسبة 15% لمدة خمس سنوات، وهذه الأرقام تحتاج الى تدقيق إحصائي لأن 82% من هذه العقارات موجودة فى القاهرة والاسكندرية بينما 18% فى باقي محافظات مصر، وقد يؤدى ذلك إلى احتمال الاخلال بمبدأ المساواة بين المواطنين.

ضوابط زيادة الإيجارات

الخبير الاقتصادى الدكتور وليد جاب الله والذى سبق أن تقدم بمشروع لتعديل قانون الايجار القديم، وضع حلولا من بينها ضوابط لزيادة الإيجار حيث يمكن أن تتحدد الأجرة، بالقيمة الإيجارية التي حددها آخر حصر وتقدير للضرائب العقارية، حيث إن الضرائب العقارية حصرت الوحدات بالفعل وحددت قيمتها الإيجارية بصورة أقل من الأجرة السوقية، وأعلى بكثير من أجرتها القانونية، ثم قامت بإعفاء ملاك العقارات من الضريبة المقررة وفقا للأجرة التي حددها الحصر بناء على تظلم منهم.

كما يمكن إقرار الحد الأدنى للإيجار بنسبة 20% من إجمالي دخل المستأجر للوحدة السكنية، و30% من إجمالي دخل المستأجر للوحدة المؤجرة لغير أغراض السكن، على ألا يقل الحد الأدنى للدخل الذي تُحسب عليه هذه النسب عن الحد الأدنى للأجور المقرر بالدولة، ثم تُحتسب بناء عليه نسبة زيادة سنوية عادلة تدور في مستوى مُعدل التضخم، ويمكن أن تُرفع القيمة الإيجارية من خلال لجان بصورة تراعي المراكز القانونية والسوقية لكل وحدة على حدة.

واقترح الخبير الاقتصادى التوسع في الأسباب التي تجيز إنهاء العلاقة الإيجارية مع فترة انتقال قصيرة في حال توافر أسباب مثل زيادة دخل المستأجر عن الحد الأقصى للأجور، وغلق الشقة لمدة تزيد على 3 سنوات، مع وجود محل إقامة آخر، وكذلك استفادة المستأجر من برامج الإسكان المقررة بالدولة ومرور ثلاث سنوات من حصول المستأجر على ترخيص بناء منزل، بالإضافة الى إنشاء كيان لدعم المستأجرين غير القادرين يوفر لهم مزايا تدفعهم إلى إنهاء العلاقة الإيجارية بطلب منهم مثل: عمل قوائم انتظار خاصة للحصول على وحدة سكنية مدعمة من مشاريع إسكان الدولة، والحصول على تعويض نقدي يسهل له الحصول على وحدة أخرى، وفتح الباب للحوار مع المستأجرين غير القادرين لسماع أوجه الدعم التي تناسبهم.

اقرأ أيضاً
عصام الإسلامبولي لـ «الأسبوع»: 5 سنوات غير كافية لتعديل قانون الإيجار القديم

«مشيرة خطاب» لـ «الأسبوع»: قانون الإيجار القديم يحتاج إلى حلول متوازنة لمحدودي الدخل

قانون الإيجار القديم.. «نائب»: الحكومة وقعت الشارع في البرلمان